Noord-Holland

Voor zo'n 10 miljoen euro kocht zakenman Rolf Visser ooit de Koninklijke Nederlandsche Springstoffenfabrieken N.V. Aan de overheid beloofde Visser de voormalige kruitfabrieken in Muiden en Ouderkerk te ontmantelen. Beide terreinen lagen in beschermde natuurgebieden. Maar om de opruimkosten terug te verdienen mocht Visser van de Provincie Noord-Holland en het rijk de terreinen bebouwen met woningen en kantoren. Nu de woningen in Muiden inmiddels te koop staan valt te becijferen hoeveel Visser aan het project verdient. SP-statenlid Marnix Bruggeman zette de geschiedenis op een rij en rekende kosten en baten na. De woningbouw levert Visser en de aannemer een winst op van minstens 200 miljoen.

De eerste woningen op het voormalige KNSF-terrein in Muiden zijn opgeleverd. In een enkel huis hangen al gordijnen achter de ramen. Aan het eind van de middag komen toekomstige bewoners voorrijden, de achterbak vol met schoonmaakmiddelen en klusgereedschap voor de inrichting van hun nieuwe huis. De koopwoningen op het terrein van de vroegere munitiefabriek gaan als warme broodjes over de toonbank. Wie over het terrein loopt snapt waarom. Er zijn veel bomen gekapt, maar tussen de huizenblokken is nog aardig wat bos over. Aan de ene kant ligt het IJmeer met de Muider jachthaven. Aan de andere kant de verbrede A1, waarover je in een paar minuten naar Zuidoost of de Zuidas rijdt. Letterlijk aan de voordeur de grote stad, en aan de achterdeur de eeuwig ruisende bossen. Onder de nieuwe bewoners zijn Amsterdammers die ooit voor weinig geld een voormalige sociale huurwoning kochten. Voor zo'n Amsterdamse etage krijg je nu met gemak vier ton. De verzilverde overwaarde is een mooie opstap voor de financiering van een eengezinshuis op deze toplocatie. De koopprijzen van de eerste van de 1.200 woningen op het KNSF-terrein variëren tussen 435.000 en 1.370.000 euro per woning. Wanneer alles is verkocht, zal de totale verkoop­opbrengst minstens 600 miljoen zijn.

Op het terrein in Muiden stond ooit de kruitfabriek KNSF. Het grootste deel van het KNSF-terrein bestond uit aangeplant bos. Aanvankelijk voor houtskool om buskruit te produceren, later als natuurlijk scherm om ontploffingen op te vangen. Slechts op een klein deel van de 70 hectare grond stonden bedrijfs­gebouwen. Het terrein was officieel onderdeel van het beschermde 'Groene Hart'. Het lag ook niet binnen zogenaamd 'bestaand bebouwd gebied' - waar volgens provinciale regels bouwplannen zijn toegestaan. Eerder was er zelfs nog over gesproken het terrein officieel tot natuurcompensatiegebied te bestemmen, als compensatie voor de bouw van IJburg in het IJmeer.

De KNSF-terreinen en gebouwen waren voor 50 procent eigendom van de staat. In 1996 nam ondernemer en bedrijvendokter Rolf Visser dit belang in de Naamloze Vennootschap Koninklijke Nederlandsche Springstoffenfabrieken over van de staat, voor omgerekend een kleine 4 miljoen euro. In de jaren tot 2001 verwierf Visser de resterende aandelen van de zieltogende N.V.

In 1996 was de kruitfabriek in Muiden nog in gebruik bij British Aerospace plc - dat er schietkatoen fabriceerde ('single based propellants ten behoeve van de defensie-industrie') . Maar BAe was niet de eigenaar van het vastgoed. De plc huurde de gebouwen van KNSF. Vanwege de explosierisico's wilde de overheid af van munitiefabrieken in de buurt van steden en dorpen. Dit streven kwam in een stroomversnelling na de vuurwerkramp in Enschede op 13 mei 2000. Ook toen al heerste de mainstream opvatting dat de markt alles beter kan dan de overheid. Na voorbereidende onderonsjes tekenden de rijksoverheid en de Provincie Noord-Holland  in december 2002 daarom een vertrouwelijke intentieverklaring met Visser, als inmiddels enig aandeelhouder van KNSF. Hij zou de fabriek van BAe ontmantelen, een sociaal plan voor het personeel betalen en het terrein schoonmaken. Als tegenprestatie zouden rijk en provincie planologisch mogelijk maken dat Visser op het terrein woningen en kantoren kon gaan bouwen. Met de verkoop van dit vastgoed kon hij de saneringskosten terugverdienen. Maar hoeveel woningen hij daarvoor precies zou mogen bouwen werd nooit helder vastgelegd.

Met de overname van KNSF had Visser 780.000 vierkante meter grond in handen gekregen. Behalve van de 70 hectare van het terrein in Muiden werd hij ook eigenaar van de 8 hectare van de vroegere kruitfabriek in Ouderkerk, gemeente Amstelveen. Dat Visser – inmiddels al jaren in Quote top 500 en eigenaar-bewoner van kasteel Queekhoven aan de Vecht in Breukelen – goud in handen had met zijn aankoop wist hij al lang. Op het terrein in Amstelveen, in het beschermde Groengebied Amstelland, mocht hij Commerce Park Amstelveen laten ontwikkelen. Daar kwamen een groot nieuw kantoor voor modebedrijf Esprit Europa en kantoren voor LG, Gaastra en BDO. Commerce Park Amstelveen heette officieel KSNF Vastgoed III B.V. Gelijktijdig met Visser waren daarvan Jan van Vlijmen, Dennis Lesmeister en Diederik Stradmeijer bestuurders. Zij zijn later in de 'Klimop' vastgoedfraude nog veroordeeld tot gevangenisstraffen van respectievelijk zeven jaar, drie jaar en anderhalf jaar. Uit de strafvonnissen blijkt dat de drie heren met deze fraude al waren begonnen in de jaren waarin zij ook bestuurder van KSNF Vastgoed III waren.

De provincie is Visser altijd zeer ter wille geweest. De "ondernemende provincie" beschouwt het sinds jaar en dag als haar kerntaak ondernemers te faciliteren. Ook de onvermijdelijke Ton Hooijmaijers, veroordeeld voor corruptie, heeft zich natuurlijk met KNSF en Visser bemoeid. Het rapport "Schoon Schip", dat de

provincie liet opstellen over zijn malversaties, zegt over KNSF: "Hier vielen verschillende zaken op. Onder meer: een nogal dwingende houding van gedeputeerde Hooijmaijers ten gunste van KNSF, een geheim gehouden deskundigheidsrapport en de inhuur van een relatie van Hooijmaijers als bemiddelaar. Ook hier speelde een deel van de besluitvorming zich buiten ambtelijke betrokkenheid af en waren er ontmoetingen tussen betrokkenen in restaurants." Omgekeerd heeft Visser zelf er nooit doekjes om gewonden dat hij "goede contacten" onderhield met Hooijmaijers, en andere Noord-Hollandse gedeputeerden.

In Muiden zelf daarentegen werd het woningbouwproject steeds meer omstreden. De Muienaars vonden het woningbouwplan in het natuurgebied veel te grootschalig. 600 woningen waren meer dan genoeg om Visser het project 'kostendekkend' te laten afwikkelen. Met de 1.200 van Visser zou het stadje in omvang verdubbelen. Bovendien was het terrein nooit in beeld geweest als grootschalige woningbouwlocatie. Bij de gemeenteraadsverkie­zingen in 2006 zorgden de inwoners voor een raad die nu in meerderheid tegen het grootschalige plan van Visser was. Het nieuwe college voegde de daad bij het woord en probeerde het bouwplan in te perken. Visser sleepte de gemeente daarop voor de rechter. Hij won, omdat nooit helder afgesproken was hoeveel woningen hij precies zou mogen bouwen.

Nu het bouwproject Muiden in de afrondingsfase zit, is het mogelijk een schatting te maken van de winst. Nooit is bekend geworden hoeveel Visser

precies had betaald voor de resterende KNSF-aandelen. Maar schattingen geven aan dat hij er inclusief het staatsaandeel voor KNSF N.V. in totaal niet veel meer dan 10 miljoen euro aan kwijt is geweest. Voor de kosten die Visser maakte voor het saneren van de fabriek circuleren verschillende bedragen. Visser zelf had de kosten door bouwbureau Arcadis in een "open begroting" op 76 miljoen laten begroten. Hij meende daarom aanvankelijk zelfs "recht te hebben" op de bouw van 1.700 woningen en 100.000 vierkante meter kantoor op het terrein in Muiden. Een contra-expertise van Akro Consult kwam echter veel lager uit. Een aantal van 600-700 woningen zou ook volstaan om aan de kosten, verbonden aan sanering van KNSF-terrein, te voldoen. Akro rekende toen bovendien nog met verkoopprijzen van de woningen tussen 150.000 en 500.000 euro. Deze berekening werd door toenmalig gedeputeerde Ton Hooijmaijers geheim verklaard en zorgvuldig in de onderste bureaula opgeborgen. Voor sanering, sociaal plan en bouwrijp maken van het terrein heeft Visser uiteindelijk niet meer besteed dan 90 miljoen. De kale bouwkosten van de 1.200 woningen exclusief winst kunnen worden geschat op in totaal 300 miljoen, uitgaande van een bouwprijs van 500 euro per kubieke meter woonruimte. Als er totaal 400 miljoen kosten zijn gemaakt, dan is dat een héél ruime schatting. Naast de 600 miljoen opbrengst van de woningen wordt er ook nog verdiend met bedrijfsruimte. Dan blijft er alleen al op KNSF Muiden minstens 200 miljoen over voor Visser en bouwer Dura Vermeer met onderaannemers. Aan Amstelveen heeft Visser ook fiks verdiend. Het eigen vermogen van Vissers holding General Investment Fund B.V. was eind 2016 al opgelopen tot 338 miljoen euro.

Verder ontving Visser nog verschillende extra douceurtjes van de overheid. De gemeente Muiden moest kortingen op OZB en bouwleges geven voor minimaal 9 miljoen. Het openbaar gebied (straten en groen) verkocht Visser aan de gemeente door voor 3,4 miljoen euro. Op grond van de gesloten overeenkomsten moest de gemeente bovendien 23 miljoen aan Visser lenen voor voorfinanciering van het project. Muiden had dit geld zelf niet, en moest het weer lenen van de gemeente Beverwijk.

De gemeente Muiden kreeg nog andere rekeningen gepresenteerd. De rechtszaken van Visser tegen Muiden hebben de gemeente 3 miljoen gekost aan advocaten, adviesbureaus en inhuur van ambtelijke capaciteit. Zich kennelijk bewust van het pakje boter op haar hoofd gaf de provincie in 2013-2015 aan Muiden 1,5 miljoen subsidie ter gedeeltelijke bestrijding van deze kosten. Door alle uitgaven voor de plannen van Visser kreeg Muiden zelfs een junk-status. Muiden werd als artikel 12-gemeente onder curatele gesteld. Daartegenover kreeg de gemeente een extra uitkering van het rijk "ter sanering van de financiële consequenties" van het KNSF-project. Het ministerie van BZK berekende dat de KNSF-affaire de gemeente Muiden 29 miljoen heeft gekost. Om financieel weer gezond te worden ging de OZB flink omhoog – voor de oorspronkelijke Muidenaren wel te verstaan. Muiden is inmiddels met Naarden en Bussum gefuseerd tot Gooise Meren. Op de nieuwe gemeente ging de verplichting over tien jaar lang het groenonderhoud bij De Krijgsman te verzorgen. Dat kost de gemeente 3,2 miljoen euro. En van de nieuwe fusie­gemeente Gooise Meren ontving Visser in 2017 op grond van de zogenaamde bommenrege­ling ook nog eens twee miljoen euro subsidies voor explosieven­-opruiming op het KNSF-terrein. Dat bedrag kreeg de gemeente wel weer terug van het rijk. Opmerkelijk - omdat de deal ooit was dat Visser het terrein op zíjn kosten zou saneren.

Bij het woningtekort in de regio Amsterdam is enige woningbouw in wat eigenlijk een natuurgebied is verdedigbaar. Het zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Maar van de KNSF-winsten komt geen cent ten goede aan de samenleving. De gemeente Muiden heeft er zelfs flink geld op moeten toeleggen. Terwijl de KNSF-grond in één klap twintig keer zoveel waard was geworden doordat provincie en rijk ten dienste van Visser de bestemming hadden gewijzigd voor zijn bouwplannen. Wanneer de overheden destijds verstandiger afspraken met Visser hadden gemaakt, had een substantieel deel van de miljoenenwinst terecht kunnen komen bij de Nederlandse samenleving. En hadden er ook woningen in de betaalbare prijsklasse neergezet kunnen zijn.